Tính toán chi phí xây nhà

Xây nhà là một khoản đầu tư rất lớn của cả đời người, nên chuyện chuẩn bị kế hoạch tiền bạc rất quan trọng: lên kế hoạch vay mượn, khi nào đủ tiền xây, khoản nào có thể tiết kiệm (mối quen biết hoặc tự túc). Vậy nên ngoài tư vấn của kiến trúc sư, kỹ sư và nhà thầu, người xây nhà cũng cần có 1 số kiến thức cơ bản về giá trị công trình (để lựa chọn và cũng để không bị lừa).

*Do sự phong phú về yêu cầu, nên những tư vấn dưới đây đúng nhất với các trường hợp nhà lô phố, trên địa bàn Đà Nẵng, đất nền quy hoạch có giao thông thông suốt.

1. Nếu tính tổng thể:
Có thể tính theo suất đầu tư: lấy diện tích sàn sử dụng (m2) x giá trị xây dựng/ m2.
Ví dụ: khu đất 100m2, với nhu cầu gia đình cần xây 2,5 tầng trên diện tích 75m2, suất đầu tư trung bình đối với nhà bình dân là 4-5 triệu/m2 (tại khu vực Đà Nẵng):
       Vậy tổng chi phí khoảng: 2.5x75x5= 938 triệu 
Đây sẽ là số tiền bạn cần vay mượn hoặc dành riêng cho quỹ xây nhà, từ đó lên kế hoạch đầu tư.
Với giá trên đây bạn có thể đầu tư tương đối cho thiết bị (vệ sinh, điều hòa, đèn,....), chưa tính chi phí thiết kế và chi phí cho vật dụng nội thất rời (sofa, giường, bếp).
       Suất đầu tư tùy vào mức độ đầu tư (bình dân hay sang trọng...), có trường hợp lên đến cả trăm triệu /m2.
Ngày nay chi phí xây nhà thay đổi theo giá thị trường, theo địa điểm xây dựng, theo yêu cầu của chủ nhà.

2. Nếu tính ra từng hạng mục thì chi phí xây nhà có thể bao gồm những mục chính:
- Chi phí thiết kế (bao gồm xin phép xây dựng, thủ tục xây dựng): Tùy theo mức độ yêu cầu của chủ nhà, chi phí thiết kế dao động từ 2% - 5% giá trị công trình. Nhưng phần này lại giúp giảm chi phí rất nhiều cho phần xây dựng.
- Chi phí phá dỡ (nếu có):
- Chi phí xây dựng phần thô: chiếm phần lớn chi phí xây nhà, nhưng là phần khó có thể thay đổi hay cắt giảm (vì liên quan đến độ bền vững và an toàn của công trình), dao động từ 2.5 triệu/m2 trở lên (tùy theo thiết kế: mái bằng hay mái dốc, hình dạng móng thế nào , kết cấu đơn giản hay phức tạp, vị trí thi công: đường lớn hay hẻm chật hẹp, độ vững của nền đất).
- Chi phí cho hệ thống điện, điều hòa không khí, truyền hình, internet: Tùy theo yêu cầu của chủ nhà (số lượng điều hòa, chủng loại đèn thiết bị điện ) mà chi phí cho phần này dao động  từ 0.2 triệu/ m2. Nếu có phần điện thông minh, camera giám sát thì chi phí sẽ tăng lên rất nhiều.
- Chi phí cho hệ thống nước, thiết bị vệ sinh: dao động từ 0.2 triệu/m2 tùy theo mức độ đầu tư (chất lượng thiết bị vệ sinh, số lượng bình nóng lạnh, hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời, số lượng bể nước).
- Chi phí hoàn thiện cơ bản: bao gồm các phần chính : chống thấm, sơn nước, trần thạch cao, ốp lát  nền nhà, cầu thang, lợp mái, hoàn thiện mặt tiền. Đây là phần có mức độ dao động khá lớn (tường sử dụng sơn hay giấy dán tường, sàn gạch hay gỗ, vách thạch cao hay vách gỗ), dao động từ 0.65 triệu/m2.
- Chi phí hoàn thiện: Bao gồm rất nhiều chi phí có giá trị lớn: trang trí mặt tiền, ốp cầu thang, lan can trong và ngoài nhà, lắp đặt cửa trong và ngoài nhà. và mức độ dao động rất lớn nếu chủ đầu tư có nhu cầu thay đổi mức độ đầu tư. Nhưng đây là phần có thể tiết kiệm được nhiều nhất, dao động từ 0.7 triệu/m2.
- Chi phí nội thất: Tùy vào mức độ đầu tư (chỉ đầu tư vật dụng cơ bản hay đầu tư trang trí), nhưng dao động từ 0.5 triệu/m2. Có thể cắt giảm bằng cách sử dụng vật dụng có sẵn.
- Chi phí sân vườn, cổng ngõ: đây là phần tùy chọn, có thể có hoặc không, không có giá cụ thể thay đổi dựa trên các yêu tố sân vườn (có hồ nước không, hệ thống tưới , đèn sân vườn, loại cây cảnh, loại vật nuôi,...).

Bạn có thế truy cập vào trang: http://www.wonder.vn/BangGia (trang web của công ty wonder), để sử dụng chức năng tạm tính của họ.

Trên đây là một số yếu tố cơ bản để tính toán tổng giá trị xây nhà, các yếu tố chi tiết xin được nêu ở những bài viết sau.

Để được tư vấn miễn phí xin liên lệ: 
Kts. Lê Quang Long
Tel: 0935.64.89.65
Skype: long08071990
Email: lequanglongkts@gmail.com

Chuẩn bị gì trước khi xây nhà

1. Xem xét kĩ khu đất xây dựng:
Bạn cần xem xét kĩ khu đất trước khi lên kế hoạch xây dựng:
- Khu đất bạn đang chọn có phải là khu đất hợp lý nhất để xây nhà hay không: dân cư, giao thông, tình hình an ninh.
- Về phong thủy: nên chọn một thầy phong thủy từ lúc mua đất cho đến lúc xây xong nhà (vì phong thủy là lĩnh vực dễ sinh ra nhiều quan điểm khác nhau), tổng hợp tất cả những ý kiến đó lại để đưa cho kiến trúc sư (nếu bạn thuê kiến trúc sư).
- Nếu bạn không dư dả về tiền bạc, và khu đất chưa phải là tốt nhất, xem xét thêm việc bán khu đất đó (tất nhiên nếu có lời), và mua đất ở vị trí khác tốt hơn, rộng hơn (nhưng vẫn đảm bảo yêu cầu sống).
2. Tìm người tư vấn:
Bạn nên xem xét tìm tới những người sau:
- Kiến trúc sư: tất nhiên khỏi phải bàn, bạn sẽ có ngôi nhà đẹp và đúng với nhu cầu của mình, đồng thời với kinh nghiệm của mình, kiến trúc sư sẽ giúp bạn lường trước mọi chi phí cần thiết cho việc xây nhà, tránh được phát sinh không cần thiết.
- Kĩ sư cân đối - dự toán - giám sát thi công (yêu cầu kinh nghiệm và trình độ, chỉ 1 người thì tốt): đây cũng là người rất quan trọng, trực tiếp giúp bạn giúp bạn không phát sinh chi phí (từ việc tìm nhà thầu với chất lượng và giá cả phù hợp, kết nối các nhà thầu, giám sát hao phí vật liệu, đến việc tìm vật liệu giá hợp lý), thậm chí còn giúp bạn tiết kiệm được một khoản nếu có thể.
Ví dụ: Bạn định xây nhà với ngân sách 1 tỉ VND, nhưng do trục trặc ngân hàng hoặc tài chính gia đình, bạn chỉ còn 800 triệu VND, đội ngũ trên sẽ giúp bạn đạt được gần với thiết kế nhất nhưng vẫn thỏa mãn yêu cầu kinh tế của gia đình.
3. Lên kế hoạch xây nhà:
Bạn nên nhớ rằng kiểu tính toán chi phí xây dựng dựa trên diện tích nhân với suất đầu tư (thường là >4tr/m2) chỉ mang tính chất tham khảo, vì tùy vào không gian sử dụng mà ta sẽ cân đối mức đầu tư khác nhau, thường thì những không gian yêu cầu ưu tiên đầu tư là phòng khách, bếp, wc, cầu thang, mặt tiền. 
Bạn cần làm rõ những ý sau:
- Dự trù khoảng thời gian ở - trước khi bạn đầu tư thêm (nâng tầng - cải tạo nội thất) khi nhu cầu gia đình thay đổi (con đi học đại học, sinh thêm con...) - thường là 10 năm. Hoặc nhà bạn chỉ xây tạm thời để ở trong vòng 5 năm sau đó bán đi..v.v.
- Xác định mục đích xây nhà: xây để ở, để cho thuê, để kinh doanh.
- Xác định nhân khẩu thường trú: ba mẹ, ông bà, con cái, có khách thường xuyên tới ở hay không ...
- Xác định yếu tố ưu tiên khi xây nhà: ưu tiên tiết kiệm chi phí, ưu tiên diện tích rộng, nhân khẩu chính.   Ví dụ: Nếu nhà xây cho người già ở thì sẽ phải xây thấp tầng, không gian chung vừa vặn, ấm cúng, có không gian mở (sân, vườn) .v.v.
- Bạn dự định xây nhà vào thời gian nào (để từ đó vạch ra kế hoạch thiết kế, xin phép xây dựng, vay tiền, động thổ, thuê nhà ở tạm, xây nhà, ... )
- Ngân sách xây nhà của bạn tối đa là bao nhiêu (tính cả khả năng vay và trả của bạn):
- Nếu bạn thuê kiến trúc sư, tùy vào nhu cầu của bạn, kiến trúc sư sẽ đặt ra gói thiết kế vừa với yêu cầu của bạn (nếu thiết kế yêu cầu đơn giản, chi phí sẽ thấp và ngược lại, nếu đòi hỏi công sức thiết kế nhiều chi phí sẽ cao hơn).

Bài viết trên chỉ nói ra những điều chuẩn bị cơ bản trước khi đến gặp kiến trúc sư hoặc nhà tư vấn (kiến trúc sư, kĩ sư xây dựng). Những vấn đề khác xin được nêu ở những bài tiếp theo.

Để được tư vấn miễn phí xin liên lệ: 
Kts. Lê Quang Long
Tel: 0935.64.89.65
Skype: long08071990
Email: lequanglongkts@gmail.com